戴德梁行：政策接力助武汉楼市回暖

荆楚网消息（记者刘丽娇）10月20日，戴德梁行发布了武汉2015年第三季度房地产分析报告会，在土地、住宅、写字楼、商业四个板块中回顾与展望这一季度武汉房地产市场的走势。

土地市场：量价齐升，地王频出

2015年前第三季度，武汉土地市场累计成交96宗土地，成交面积为471.4万平方米，较去年同期下降15%。然而，随着优质地块供应增加，累计成交金额同比大幅上涨31.6%，达434.1亿元。

本季度，武汉土地市场总共推出46宗土地， 总成交面积为251万平方米，成交金额达227亿元，与去年同期相比，分别上涨12.6%和70.7% 。在土地市场量价齐升的大背景下，东湖高新区的总价地王和单价地王记录，在本季度分别被电建地产和华润置地再次刷新。同时，广东海伦堡地产创造了武汉经济开发区的单价新地王。 

从区域来看，新洲区、武汉经济开发区成为了本季度的成交主力，三区占全市土地成交面积总量的64%。受此影响，远城区和次中心区成交面积占比同比分别上升16和5个百分点，而中心城区则大幅下降21个百分点。

在土地用途方面，本季度，没有工业或其它用途地块成交，综合用地成为土地市场的成交主力，面积占比环比上升21个百分点至41%(同比上升9个百分点）。相比而言，民企拿地较为活跃，其竞得土地面积占总量的64.9%，超国企34.4个百分点。

住宅市场：成交火爆，淡季不淡

2015年第三季度，国内各项宏观经济指标走势低迷，房地产开发投资增速已经连续20个月下滑。在此背景下，货币政策保持宽松，一系列稳增长、促消费政策发布。8月26日，央行年内第四次降准降息。此外，降低房贷首付与公积金优惠、便利等政策也相继出台。对于利好政策频繁出台，武汉楼市表现积极，开发商推盘热情有所提高，商品住宅新增供应同比上升11.2%至413.6万平方米，环比上升8.9%。从供应区域分布上，关山、汉阳中心以及二七后湖片区为本季度的供应主力，三者占主城区供应总量的60.9%。另外，除青山及南湖片区较去年同期有所下降外，其它片区均有所上升，其中，古田片区涨幅高达2.5倍。

武汉楼市受政策利好频繁刺激下，7、8月淡季不淡，市场成交火爆。本季度，武汉主城区商品住宅成交量同比去年大幅上涨89.1%至36,912套，环比上升11.4%。此外，今年1-9月武汉主城区成交量已累计达到94,491套，已超去年全年成交量92,136套。虽然楼市持续火爆，但受市场竞争压力等因素影响，开发商仍对调整价格表现得相对谨慎。 7-9月，武汉主城区商品住宅成交均价环比仅微涨0.8个百分点至每平方米10,416元，同比上涨7.5%。

从各区情况来看，本季度，关山片区仍以8,304套居成交量首位。各片区相比去年同期均出现大幅上涨，其中二七后湖和青山片区涨幅超过150%，汉口中心片区更近去年同期水平的四倍。各片区成交价表现相对平稳，同比涨幅最大的为汉口中心片区，同比上涨7%至15,136元，而跌幅最大为古田片区，较去年同期下跌3.6%至10,593元。

展望未来，武汉楼市正处于相对宽松的政策蜜月期，持续的降息降准以及不断放宽的贷款首付比例以及公积金政策推动着市场持续火热。然而由于购房需求在本季度得到了较大的满足，下季度武汉商品住宅市场有望实现量价齐稳的局面。

写字楼市场：供应延期，调价谨慎

2015年上半年武汉GDP同比增长8.7%，第三产业(服务业）增加值同比增长9.3%。虽然GDP增速比全国高1.7个百分点，但宏观经济下行压力仍然较大，而服务业表现略好于整体经济。由于原计划于三季度投入使用的新项目未能如期交付，武汉甲级写字楼市场仍以消化存量为主。在市场成交活跃气氛带动下，全市空置率环比下降3个百分点至13.1%，季度吸纳量达3万平方米。虽然本季度空置率有所下降，但未来大量优质物业即将交付。业主们为锁定优质租户，对价格调整相对谨慎。本季度武汉核心商务区甲级写字楼平均租金为每月每平方米127.9元(20.1美元），环比微涨1.1%。

从成交企业级需求结构来看，本季度武汉甲级写字楼租赁需求主要来自金融行业，其占比达总量到6成以上。成交驱动因素表现最突出的是新企业设立，以及外地企业首次进驻武汉；其次，部分企业为升级办公条件而搬迁至较新楼宇也支撑了租赁市场。

展望下季度，汉口沿江商务区将迎来4.7万平方米的武汉天地A2项目投入使用。建设大道卓尔国际中心有望在今年底或明年初交付。此外，由于项目进度延期，2016年预计有大约30万平方米的新增供应投入市场。虽然部分潜在的新项目主动或被迫延迟入市，但就其工程进度来看，供应集中井喷的局面将难以避免。我们预计武汉甲级楼市场将面临空置率上升和租金承压的局面。

商铺市场：矛盾叠加，问题重重

2015年1-7月，武汉累计社会消费品零售总额同比增长11.3%，增速比1-6月降0.1 个百分点；比去年同期降了1.2个百分点。此外，武汉市限额以上批发零售业企业中从事网上销售的达到38家，比上年同期的21家增加了17家；实现网上商品零售额为89.46亿元，同比增长75.8%。

武汉商业地产正处于商业模式的转型期：传统百货势力减退，综合性购物中心渐成主流。另一方面，购物中心还在不断增加（增量期），招商压力日渐突显。再者，武汉的城市基础设施建设仍在大规模进行中，地铁、公路施工随处可见。本季度，在汉经营了12年之久的华氏百货歇业转型。此外，武汉3家万达百货也已着手开始调整，传统百货全面转型已成为行业新常态。与之相对的是，业态构成更丰富、经营模式更灵活的购物中心仍处于扩张态势。本季度，凯德•1818正式开业，这是继新民众乐园、武胜·凯德广场之后，新加坡凯德集团在武汉的第三座商业体。新项目位于楚河汉街附近，连通地铁4号线，商业租赁面积8万平米，其中餐饮与儿童业态占据较大比例。

随着体验式消费的来袭，餐饮业态成了各大商业综合体提升人气的重要武器。第三季度，包括呷哺呷哺、避风塘、南小馆等在内的餐饮品牌纷纷拓店，餐饮行业的竞争更加激烈。零售方面，CORTHAY、 UGG以及旅行箱集合店CASE、综合品牌店CC SHOP均首次登陆武汉，扎堆入驻武汉国际广场。与此同时,美国第二大零售商Costco正式入驻武汉东湖综合保税区；爱保税进口商品交易中心分别布点泛海国际广场以及中南路天紫广场，保税店已逐渐成为消费者新宠。

随着品牌升级调整的顺利推进，武广商圈在武汉的商业龙头地位得到了进一步巩固，其首层平均租金也有进一步提升。而在其它核心商圈，租金方面暂时未出现明显变化。受武广商圈首层平均租金轻微上扬拉动，三季度核心商圈优质商业首层平均租金环比小幅微涨0.3%至611.5元（96.0美元）（表六）。核心商圈空置率本季度并无太大改善，相比上季度只小幅下降了0.4个百分点至7.8%。

下季度，位于江城大道与三环线交汇处,总建筑面积约27.5万方的永旺梦乐城经开店即将面世，另外，王家湾武汉摩尔城在历经七个月的升级改造后，也将于今年12月回归市场。在全市优质商业规模不断增大局面下，即便各商场解决了空置率的问题，商业运营商还需面对“同质化”与“结构性过剩”的挑战。短期内，如果商家不能处理好三期叠加的矛盾，优胜劣汰仍将继续。