城镇化白皮书研讨会在武汉举行 解读长江中游城市群发展政策

荆楚网消息 7月22日，DTZ戴德梁行在城镇化白皮书研讨会上对长江中游城市发展群规划做了一系列解读，对新型城镇化发表系统性的专题分析报告，探讨新型城镇化为武汉及周边区域带来的机遇与挑战，并指出产业地产迎来由互联网引领的巨大变革，通过产城引进平台达致产城融合。

为大力推进武汉新型城镇化建设，2015年4月5日，国务院针对长江中游城市群批复了第一个跨区域城市群规划——《长江中游城市群发展规划》，以武汉、长沙、南昌为中心城市，涵盖武汉城市圈、环长株潭城市群、环鄱阳湖城市群为主体形成特大型城市群，这无疑给武汉带来了新的机遇与挑战。而武汉作为中部地区的中心城市、长江中游城市群唯一的副省级城市、唯一一个GDP突破万亿的特大城市，是长江中游城市群建设的领舞者。

长江中游城市群产业资源聚集中心

武汉作为中部传统制造产业基地，与周边省会城市相比，产业资源聚集优势明显。武汉2014年GDP突破一亿大关，在长江中游城市群的经济发展中领跑。

经过近年来的持续稳定发展，武汉市工业依托产业链发展的特征愈加明显，主导产业链已逐渐完整，新兴产业链开始涌现。武汉市根据自身实际，编制了汽车及零部件、光电子信息、高端装备制造、食品和农副产品深加工、生物和医药、家用电器、精品钢材及深加工、石油化工、节能环保、时尚产业等十大产值超千亿的优势产业链实施目标。

武汉正处于由重化工业阶段向高加工阶段转变的时期，产业升级加速明显，将努力打造成为中部特色和优势突出、产业链协同高效的新型工业化示范基地。

产业地产商的必争之地

近年来，武汉作为九省通衢，物流枢纽城市战略地位日益凸显。产业地产开发商纷纷进驻，在武汉的市场上展开了激烈的角逐。

其中既有以普洛斯、嘉民、安博为代表的外资产业地产开发商，也有本土企业宝湾、深国际等，还有一些海外基金如普凯、黑石，此外一股新兴势力突起，那就是以菜鸟、京东、苏宁为代表的电商企业。从区域的布点情况来看，传统优势区域如东西湖依然被热捧。

黄陂、江夏及汉南等区域是目前已经相对成熟的布点区域，未来蔡甸、阳逻、葛店等板块亦将迎头赶上，发展潜力巨大。

产业地产整体发展态势良好

从2012年到现在，武汉物流地产市场租金一直呈稳步上升的态势。比如普洛斯，其租金维持在每年5%的增幅水平。目前武汉高标准仓库的租金主要集中在25-30元每月每平方米。从区域比较来看，租金受地段及供需关系等因素的影响，存在一定的差异。西部东西湖和西北部的黄陂价格坚挺，大光谷片区也因供应有限而使得租金表现不俗，西南板块由于供给量较大而租金偏低。随着供需结构的调整优化，市场租金呈逐步上升趋势。

另一方面，土地供应稀缺已逐渐成为武汉物流市场发展的瓶颈，企业的准入门槛和拿地成本逐渐增高。但大量的投资机构仍看好武汉市场，积极寻求布点。供需结构的失衡也将导致工业和物流用地的价格进入上升通道。

未来创新产业高地

武汉科研基础和人才储备具有先天优势，应坚持把创新摆在产业发展全局的核心位置，深入推进制造业结构调整，走创新驱动的发展道路。其中的两个重点就是“工业4.0”和“互联网+”。工业4.0的关键点是：改传统的批量生产为客户的单个定制生产；改传统的流水线生产为全供应链的智能化生产。而“互联网+”也是经济发展的大势，未来人们的衣食住行将越来越离不开互联网，因此，由互联网所创造出来的新型业态将越来越多，“互联网金融”，“电商物流”，“跨境电商”等等，都将可能形成一个个有效的新兴产业分支。

“新型城镇化”未来的着重点

根据发改委《关于印发国家新型城镇化综合试点方案的通知》，到2020年，武汉常住人口城镇化率提升到84%，在籍城镇人口增加到880万人，城镇建设面积增加至908km²。在这样的背景下，武汉紧抓良好发展机遇，已经初步形成“一主六新”的城市发展格局，围绕中心城区，沿阳逻、豹獬、纸坊、常福、吴家山、盘龙城等轴向建设规划相对独立、配套完善的功能新区。尽管如此，但在戴德梁行黎庆文看来，现阶段武汉新型城镇化发展过程中仍需在建立农业转移人口市民化成本分摊机制、建立多元化可持续的城镇投融资机制以及行政管理体制等创新等三个方面加强关注。

关于“产城引进平台”的模式探讨

DTZ戴德梁行香港区董事总经理暨大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿指出：“一个成功的新城应具有完善的产业结构，良好的居住环境，健全的配套设施，便利的交通及有效的园区管理。但是，没有一个成功的新区建设可以完全照搬模型，所以在建设初期应找到具有广阔的国际视野及深厚项目经验的专业策划团队来把控运营。”

为此，DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部主管苏智渊提出了“产业引进平台” ，“我们将主动研发出不同主题、符合未来产业变革方向和具备运营落地能力的新型的产城融合模式，以这样的模式作为一个平台，有效地联合开发商或运营商。”