武汉商业地产面临过剩挑战 消化库存还需4-6年

记者吴宗泽

数据显示，武汉市商业建筑库存全部消化完至少需4-6年。中心城区内，许多写字楼、店铺出现空置窘境，而商业地产过剩也已成为业内普遍关注的议题。在库存压力下，2016年武汉商业地产发展前景如何？写字楼、商铺、LOFT、SOHO产品将如何变革创新、打开销路？投资者在购买产品时要注重什么？针对这些问题，武汉晚报特别推出“聚焦2016武汉商业地产新走向”系列新闻报道，将结合权威部门数据、行业专家观点、记者实地探访，对我市商业地产的市场现状及未来趋势进行详细分析。 

人均商业面积超香港

商业去库存需4-6年

据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，已成为香港的2倍。此外，武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照去年的去化速度，全部消化完至少还需4-6年。与此同时，未来5-6年，还将新增约1000万平方米商业体量。

武汉房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌认为，武汉作为特大城市，的确需要一定规模的商业配套来完善城市功能，但现在的问题是商业地产发展过快，远超出了武汉近阶段经济发展水平和消费能力。而商业布局不均衡、业态单一、同质化严重、商业运营人才奇缺，最终会使一些商业体难以支撑。

“过去我所在的商业项目中，零售商家占一半，休闲娱乐占30%，餐饮占20%。如今，餐饮占一半，休闲占30%，零售业已沦落为边缘。”在经营一家鞋帽店的刘女士说，她从2009年开店至今，周边好多店铺都已搬走，她目前也只是在苦苦支撑。记者在探访三镇多个商圈了解到，由于竞争日趋激烈及人流量的减少，商户关门现象频频出现。

武汉商业地产转型加速

去库存亟待“商改住”

面对巨大的库存压力，武汉商业地产该如何破局？业内人士认为，受经济大环境、电商冲击、竞争加剧等因素影响，武汉商业地产确实面临危机，但其中也不乏变革的机遇和希望。

首先，武汉商业面积虽然总体上过剩，但在局部区域仍存在短缺性。近年来，永旺、宜家等众多世界级商业体将目光聚焦在三环周边区域，并取得了不错的经营业绩。其原因是项目周边分布有密集的大型居住区。因此，在武汉新兴的居住板块，依然存在着充足的消费需求，能为商业地产提供发展的条件。其次，目前武汉商业地产正在向体验式、高端化、人性化方向转型。比如近期颇受关注的华润万象城、武汉天地盛荟等商业体，在其规划中充分考虑了城市人群的各类需求，定位较为精准，因而获得很高的市场热度。此外，近期出台的“营改增”等政策利好，有利于降低企业的经营成本，促进商业地产发展。

除“营改增”政策外，近期，福建、四川等地陆续出台商业地产去库存政策。其中包括已缴清土地出让金的待开发商业用地，经审批可转型为商品住宅用地。在武汉楼市也频频传出“商改住”的呼声。武汉市人大代表、省房地产协会副会长喻惠平表示，武汉人均商业面积应防过剩。因此建议有关部门认真研究全市开发项目规划指标的调整问题，适度将商业调整为住宅。同时结合各区域发展实际，科学合理确定规划相关指标，切忌一刀切。

武汉住宅价格持续猛涨

商业地产性价比提升

进入2016以来，众多楼市政策利好陆续出台，央行继续扮演“央妈”角色，降准、降首付比例、降契约税……楼市涨声四起。数据显示，去年以来武汉市商品住宅成交套数和面积屡破记录，本地房价更是连涨14个月。

业内专家分析，为了抵抗通胀与资产流失，不动产投资持续升温，今年武汉房价持续上涨的势头或将继续。其中，虽然住宅产品销量持续猛增，但写字楼、LOFT、SOHO等商业地产产品，因其抗压能力强、升值收益稳定，也成为投资者青睐的选择。 

记者走访武汉多个热门置业板块发现，许多板块中的高端住宅产品价格远超过同地段的写字楼、loft、soho产品。其中，位于光谷关山大道的一处甲级写字楼项目，其170平方米产品售价为7059元/平方米，而其周边的住宅项目价格已普遍超过10000元/平方米。

相关人士认为，随着近年来互联网的发展和创业人群的增长，写字楼、soho等产品热度越来越高。这类产品既可办公也可自住，收益较稳定，投资方式更灵活。同时，由于武汉住宅价格涨势不减，未来核心地段的商业地产产品或许有着更高性价比。