武汉物业公司不再“钦定” 将由政府指导公开招标

江城楼市近几年来持续火爆，一轮轮的入住高峰过后，广大业主对物业服务企业的“含金量”也越来越关注。近日，武汉市房管局在官网上公布一份物业公司清理名单，276家“害群之马”被公之于众并清理出行业队伍，这也是武汉今年首度亮剑整治不达标物业企业。

今年首度集中整治

276家物业企业被注销资质

重收费轻服务、从业人员素质差……武汉市部分物业企业服务不达标，已经成为不少市民的“心头痛”。今年6月，武汉市治庸办暗访时发现，在武汉某小区内，业主向物业公司提意见，物业公司竟胁迫业主，将花圈送到提意见的居民家；有的小区电梯坏了多年没人修，但是每次年检都能“合格”……

目前武汉市共有物业企业1786家，管理的物业项目达2800个，其中居民小区项目为1800多个，去年市民针对物业企业服务的投诉达8000多起。“对居民小区物业公司监管不力问题”，列入武汉市今年“10个突出问题”整改。

近日，武汉市房管局注销了该市276家物业服务企业资质证书，并曝光详细名单。这些企业将不能在武汉继续从事物业管理服务。

该局介绍，此次注销物业企业资质，是今年4月江城物业管理行业开始大规模清理整治以来，驱逐出的第一批“害群之马”。根据计划，全市第二批物业服务企业整改工作正在推进中。该市今年还将对物业市场主体进行全面清理。

今年4月至6月，武汉市房管局对该市1176家物业服务企业、2317个项目（含非居民小区）进行了清理整治，部分注册资金不够、技术人员不足、没有在管项目的物业企业被取消物业服务企业资质证书。一些拒不配合清理整治的企业，“污点”被记入企业信用档案并公布，一些违反资质管理的行为也将被依法处罚。此外，从7月开始，全市小区物业项目经理已持证上岗，未经过考核并获取资格证的项目经理一律下岗。

物业服务拖后腿

24城居住满意度武汉倒数第四

实际上，小区物业服务，已经成为业主衡量居民满意度的重要标准之一。近5年武汉商品住宅成交量达到62.5万套，火爆销量背后，江城居民对居住环境是否满意？

根据“2014年中国城市居民居住满意度”研究报告结果，在全国24个城市的整体满意度测评中，武汉以65.5分位列第21位。

中国指数研究院华中分院总经理刘萱介绍，该研究是从单个楼盘的销售服务、交付服务、房屋质量、小区环境与规划、物业服务、保修投诉处理以及客户忠诚度等方面进行综合测评。武汉调查实际有效样本2118个，涉及15家主流企业的商品房楼盘。结果显示，武汉65.5分，而同为二线城市的杭州和重庆，满意度分别为80.1分和78.9分。

“中国城市居民居住满意度调查研究”已开展8年，2012年武汉在12个城市中排名第10位，2013年武汉在全国16个城市中排名第12位，武汉连续3年属于最后一个梯队，与中部省会城市相比也位于下风。

与会开发商和物业公司代表一致认为，因房价高、生活压力大等因素，北上广深四大一线城市满意度得分也都不高，而武汉房价相对合理，居住满意度水平反而整体不高，与小区停车管理、物业维修服务等细节问题密切相关，“物业服务拖了后退”。例如，入住后，停车管理、后续维修、社区活动等服务直接影响了居民居住满意度。

记者近期走访市场时，多名开发商人士表示，在今年楼市出现调整的大环境下，越来越多的开发商开始认识到，居住满意度整体水平不高，将直接影响到楼市行情及企业品牌，同时对房企转型提出了挑战。为了加强楼盘后期维护、提高企业品牌美誉度，不少开发商都开始侧重于建立自己的物业管理公司。

小区业委会组建率仅三成左右

业主公共意识淡薄自管乏力

物业公司不给力，业主进行小区自管自治情况也不容乐观。

关谷关山大道一中高档小区有两千多住户，随着入住率的提高，去年9月，该小区业主就开始商量成立业主委员会，对物业服务不到位的地方进行监管，以加强居民对小区的自治管理。按照规定，一个新小区业委会的成立，需要由510名业主联合签名提出申请，然而一年多时间后，该小区仍未凑齐“赞成票”。

与此同时，即便是成功组建了业委会，小区居民的一些合理诉求也难以得到满足。汉阳区龙阳大道上一小区从2004年开始入住，一期与二期就住有近2761户居民，经过业主多年争取和努力，该小区一期、二期的业委会在去年11月才得以成立。然而，该小区业委会相关负责人表示，从业委会成立至今，开发建设单位一直拒不提供、移交物业活动用房和业委会办公用房及相关资料，使业委会根本无法开展工作。业委会多次发函并面对面交涉，但开发商和物业公司根本不予理睬。小区业主召开业委会表决，超过90%的业主要求重新公开招聘物业服务企业，不同意续聘前期物业公司，结果遭到开发商和物业派人威胁辱骂业委会工作人员，并将张贴的业委会表决结果公告全部撕毁，“业委会虽然艰难成立，但展开自治管理工作仍旧困难重重”。

武汉市房管局相关负责人表示，目前全市1716个小区，业委会组建率仅有三成左右，成立难的重要原因是小区业主大多来自社会不同层面，是短时间内因物业而联系在一起，相互间缺乏足够认识和了解，再加上公共意识淡薄，缺乏主动参与性。下半年武汉市政府将帮助小区成立业委会纳入了工作重点。

全市物业将建服务考评体系

市民可根据公司信用选物业

今年初，武汉市房管局要求全市小区在4月底做到“四公开一监督”，即物业服务人员姓名和岗位、服务内容和标准、服务收费价格及报修、投诉和监督电话都要上墙公示。

新规执行后，工作人员抽查发现，在一些小区内，“四公开一监督”公示牌不断遭遇人为破坏。

在青山区天兴花园小区22栋1单元，悬挂高度在一米以上的信息公示牌遭恶意涂改、撕毁。在该单元的两部电梯中，不仅信息公示牌被人为损毁，电梯天花板也被砸破。

抽查中，多个小区暴露一些通病：停车位严重不足、楼道堆放杂物存在安全隐患、非机动车在残疾人通道胡乱停放、高空抛物、公共区域种菜养鸡等。

武汉市房管局物管处相关负责人表示，此前执行邀请招标方式来确定物业，整个招标过程不透明，可能导致部分不负责任的开发商，倾向选择更“可控”的物业，而物业又对行使职责有顾虑，最终导致业主权益受损。

正因如此，该局已出台了新规：今年5月1日起，武汉总面积20万平方米以上的住宅小区，前期物业公司不能由开发商“钦定”，必须向全社会公开招标。

新规明确指出，20万方以上小区（约占新建小区一半）要招聘物业，必须通过全市统一的招投标管理平台，发布信息。而在最为关键的评标过程，将由政府主管部门进行指导，并由第三方物业专家（开发商人员不得超过1/3）打分，确保对物业公司的选择更为客观。

目前，武汉已在市民之家建立了全市统一的前期物业招投标管理平台，已有17个项目按新规组织招投标活动。该市初步建立了物业服务质量考评体系，制定了分级服务标准，扣满12分的物业公司将面临严格处罚。武汉市还将建立物业企业和项目经理信用信息管理系统，今后市民可根据公司信用来选取物业公司服务。