“万达城”是全新业态试验场 武汉注定成为万达转型风标

万达是中国最具野心的商业地产公司，在它这里，如果把武汉和上海摆在一起，那么后者的价值不一定会比前者更大，武汉对于万达来说具有样本意义。

一个武汉和五座万达

在2012年《南方周末》中的一篇报道《万达只跟有追求的官员打交道》中，王健林的谋略被这样描述：以万达广场的就业、税收和形象效应地价获取城市核心地段土地资源，再以万达周边住宅销售支持商业地产运营，是王建林实现“资金平衡”与“快速扩张”的主要筹码：对于五年一届急于出政绩的地方政府来说，万达模式再受欢迎不过了。

在进入武汉十多年之后，王建林的万达模式遭遇挑战。实际上，万达广场+万达百货的标配模式正越来越受到质疑，招商重复，业态混杂，人气低迷。在武汉区域商业体蓬勃发展的当下，万达早已不是“填空白”式的一家独大，而开始真正的进入商业竞争。

2015年开始，万达集团公告将正式关闭全国40余家万达百货，涉及湖北荆州等多个地区，同时在全国有计划的对万达百货的业态和门店进行大规模调整。

武汉目前建成有5座万达广场，但进驻万达百货的只有经开万达、菱角湖万达和汉街万达。

武汉万达百货目前虽无关店之虞，但，有不少的商铺或已悄然易主，或已经被撤店，将被新的商业品牌和业态所取代。

其中，菱角湖万达百货2-5层已全被撤店，全新商业空间将登场亮相。

2010年12月开业的菱角湖万达，当属万达广场的第三代产品。

在菱角湖万达百货现场，一个月之前还在正常营业中的万达百货，除去第1层的化妆品专柜、名表、眼镜、珠宝等业态还在正常营业外，2-5层的各种品牌商家已被撤走，空荡荡的商场里，仅剩下各种废弃的建筑材料堆在内面。

菱角湖万达百货内部商家已全部撤店

在万达百货内部的一楼通往二楼的电梯处，电梯已停摆，竖立的警示牌上标注着：业态调整，造成不便，敬请见谅。

与此同时，在二楼的室内步行街，万达百货二楼的某一入口，笔者看到，即将取代万达百货的全新商业空间海报已曝光。海报上笔者看到，一个名为“捌玖零潮流天地”即将登场亮相。

据万达招商人员方面透露，捌玖零潮流天地将主要打造针对80、90后的消费群体的商业，未来这里仍将以服饰业态类为主，但一定不再是按照百货类的模式去经营了，同时还将引进少量餐饮、儿童、休闲娱乐等业态。

汉街、经开万达百货零售业态被压缩 餐饮、儿童乐园成接替主力

相较于菱角湖，在汉街及经开的万达百货，虽然没有出现整层整层的大幅撤店现象，但不同楼层的店面均有做出相应的调整，百货零售业态被减少，相应的餐饮、儿童乐园成为接替的主力军。

在万达百货经开店，其现今的业态分布为1-3层为零售，4、5楼为儿童乐园和健身中心。

万达百货经开店原业态规划，现第三层零售商家将被撤离，改成以儿童业态为主

而在百货闭店调整大潮下，这里的一、二楼店面均在正常营业中，而在三楼，大多数零售服装店面都在进行着最后的清仓大处理的活动，不少店面已经被撤柜。

经开万达百货三楼的零售商家已开始撤店调整

一家正在做特价处理的adidas店营业员告诉笔者，已经接到万达上面的通知了，这里的很多店面都将要被撤走，据说是要规划成儿童业态，四楼的儿童品牌“未来星球”将要继续扩张到这里。

在万达百货的四、五楼笔者发现，这两层相较于百货内的传统服装店，要热闹了许多，许多的父母都带着孩子在这里玩耍。对此，在三层楼的零售业态改为儿童品牌“未来之星”后，意味着经开百货里的零售业态被减少，而现如今火热的儿童亲子业态比例将再扩大。

同样在楚河汉街万达广场百货内，此前一直以百货零售业态为主的1-3层，现也开始出现了餐饮业态的身影，如韩国著名的炸鸡店thank u mom、野营厨房、青石玖宫、韩国年糕火锅料理、川吉道创意餐厅等海报已贴出，店面即将开业。

位于汉街1-3层的百货零售业态分布里出现了少量的餐饮品牌将开业。

对此，有汉街百货商家人员表示，此次商家的撤离是万达百货内部的一次“去服饰化”调整，目的是为了通过减少服饰类，增加餐饮类来拉动商场的人气。

经营理念转变成主因 销售业绩难抵高额租金

放眼整个百货行业，万达百货业遭遇寒流并非只是个例。

从2014-2015年，可谓武汉百货业的调整元年。老牌的SOGO庄胜崇光百货、新世界百货、江汉路大洋百货都在进行业态调整。而同时，武汉商业体也相继进入了体验式商业的转型期，以零售业态为主的实体店已不再符合当前消费者的需求。因此，在传出全国多家万达百货现亏损的情况下，万达百货闭店或调整也是情理之中、预料之内的事情。

同时，从万达自身内部来讲，也有业内人士称这背后更深层的原因是万达经营理念的转变。

据了解，万达百货早期为了配合万达广场快速招商，采取的都是“以售养租”的模式，就是万达每月从商户的销售业绩中提成代替租金，以达到吸引品牌入驻，快速开业目的。但是，随着万达品牌的确立，这种运营模式已经不适合现在的万达百货，并且连年的亏损减缓了万达转型，也不得不让万达重新改变策略。

不过，这种经营模式的转变使得不少品牌难以承受。

据汉街万达百货内的一位商场工作人员透露，汉街万达的租金十分高昂，许多店铺的一个月销售业绩都无法支付这份租金，其位于一楼的服装品牌店铺面积175平米，租金为每月600元/平米*月，每月店面租金将近10万，有品牌打算在合同到期后撤离万达百货。

有商业地产业内人士指出，不论是万达百货还是其他百货，在电商冲击下都有一个洗牌过程。同时，也对其商业地产，尤其是购物中心的设计、开发提出新课题。前几年大量商业地产积累下来的泡沫，在百货业态下滑后，需要改变其靠租金、管理费来维持运营的商业模式。

万达百货4.0 体验式消费转型

在当前体验式商业横行态势下，以餐饮、儿童亲子乐园为代表的业态比例不断被扩大。众多业内人士也猜测，万达本次关闭百货腾出空间，也将重新引入餐饮、体验式业态等吸引人气又不受网购冲击的店铺。

从实地探访的情况来看，武汉三家万达百货不约而同地选择了增加体验式业态作为转变的第一步。而据万达内部人士透露，万达将把体验式消费的指标提升到60%以上。

因为这些业态并未完全开放，所以目前无法判断对人气是否有提升。但是万达的突然断奶对万达百货来说并非不是一件好事。从与万达广场的捆绑营销中跳脱出来，万达百货有了更多自主权，对今后的发展也能自主规划，这样说不定能在这变幻莫测的时代寻得另一线生机。

武汉中央文化区——“万达城”是全新万达业态的试验场

2015年1月20日的万达集团年会上，王健林对武汉电影乐园及汉秀项目的进展极其不满，并引发其高层人事动荡。

王健林对中央文化区项目如此重视，在于其规划的以“汉街、万达广场、万达酒店、电影乐园、汉秀剧场及其周边写字楼和居住组团”为核心的巨无霸项目不同于之前任何一个万达，是王健林最重要的产品试验场。

它将回答王健林多年以来需要的一个答案：其筹谋多年以文化旅游业态为主打，缔造的消费全产业链的产品升级和转型，到底有没有未来?

我们现在可以理解为什么万达对万达百货的调整视为“正常业态调整”。因为万达城对于王健林来说并不是万达广场的升级版，而是汇聚王健林野心的“颠覆式创新”——万达茂和万达城，他最初对万达城的定名是“追梦城”。

据界面记者透露，武汉央文化区项目被万达划分在“万达城”产品序列，万达城单个项目规模一般在300万平方米以上，除商业、住宅及酒店外，还会结合当地条件，包含游乐场、室内外滑雪场、现场表演等形式的大型文化或旅游设施。万达内部人士称，“这个产品将帮助我们捕捉中国消费升级带来的巨大潜力。”

武汉中央文化区能否一炮而红，关乎万达新模式的成败。尽管还在缄默期，但王健林仍用声势浩大的开业典礼，向外界宣告武汉项目的重要意义。

作为重要的试验场，王健林在汉街布局的每一个产品都彰显着极致。最终，市场的检验效果却不尽相同。

深具民国风情的商业步行街——汉街，毫无疑问地成为武汉特色旅游目的地之一。从开工到开业，仅用8个月时间，王健林首先把汉街呈现出来，汹涌如潮的人流为后期各类产品的入市奠定了基础。

另外，万达旗下有三大酒店品牌，汉街就有其中两座——万达嘉华酒店和万达瑞华酒店，前者是五星级标准，而后者则是万达最顶级的豪华酒店，号称“七星级”，只选址在“全球门户城市”，可见武汉之于万达的重要战略地位。以上产品的经营状况都较为乐观，稍微拖后腿的仍是百货。15万平方米的汉街万达广场，其中近6万平方米给了万达百货。这是全国最大的万达百货，占据了汉街万达广场整个1-3层。然而，和全国近半数万达百货一样，汉街的万达百货经营情况并不理想。

汉街作为万达城的试验品，对商业的容量和业态的选择会有一点不成熟的地方，后期的万达城肯定会调整，比如万达百货，还做不做，或者，要不要做这么大。

近期逛汉街的人们已经可以发现，万达收回了一家因受到禁奢令冲击而撤租的高档餐厅，进而改造成“儿童乐园”。随着儿童乐园开业，汉街万达的产品试验将更加齐整，租金引擎将迎来一个闭环。

而对于电影乐园和汉秀，王健林对这两个文化体验项目期许甚大。他直言，初期两个项目年收入目标15亿元，未来更要达到20亿元。万达内部资料显示，整个汉街项目纯文化类投资为80亿元。

万达已经制定了全新的发展战略，新模式聚焦文化、旅游、金融、电商四大主题。这是万达第四次重大的战略转型。

武汉注定成为万达此番转型的风标。