武商梦时代广场等项目仅局限湖北 内生式扩张现隐忧

“我可以告知的最新消息是，那个地块我们已经拿下了，目前正在办理相关手续。”4月14日下午，鄂武商证券事务部一人士在电话中这样对记者透露。

该人士所言及的“地块”，是位于武汉市长江以南原武汉锅炉厂生活区一个占地约136亩的改造项目，属武汉市武昌片区的核心地带。

根据鄂武商此前3月份对外发布的投资公告，公司计划在此兴建一座地上九层，地下三层，总建筑面积约59.93万平方米大型商业综合体——武商梦时代广场。备受商界关注的是，该项目投资高达84.25亿元——这是这家华中最大的商业上市公司，所对外投资的最大单体项目。

但在现实的另一面，尽管号称鄂武商历史上“最大投资”项目，但依旧局限在其“大本营”武汉市场，距离其核心资产“武广商圈”也仅一江之隔。

事实上，纵观鄂武商近年的业务布局，除了武汉本土拓展外，其对外投资半径，也基本局限于湖北市场。其“走不出、做不大”的战略模式，也备受投资者争议。与之相关的一个现实是，随着外资商业巨头陆续布局武汉，武汉商业已呈过度竞争态势。在此背景下，作为老牌本土商业“领头羊”，鄂武商的“内生式”扩张模式或将面临考验。

最大投资

作为华中地区的商业重镇，武汉市以长江为界，南北两岸的商业布局显现“北紧凑、南松散”的格局，长江北岸商业聚集紧凑，以鄂武商的核心资产——武汉国际广场、武商广场、世贸广场为代表的江北核心商圈，能有效的辐射仙桃、孝感、天门、潜江等二级城市的消费。

但在长江南岸，武汉一直缺少一个标志性的核心商圈。“公司希望能在武昌（长江南岸）也建设一个具有区域辐射力的大型体验式综合商业体。”刘江超这样评价这个鄂武商历史上最大投资项目的战略定位。

根据武汉市土地储备中心的数据显示，这是目前唯一一块位于核心城区里可供出售的大面积连片商业开发地块。在武汉的商业地产界，这被称为最后的黄金地块。“武汉中心城区今后将再无如此大面积的商业综合体，梦时代项目可能成为绝版。”刘江超表示。

坐拥“绝版地块”，鄂武商对梦时代广场项目的商业业态，也是定位颇高。据了解，梦时代广场商业经营建筑面积达39.01万平方米，其中包括开设华中最大的“室内滑雪场”、中部首家与商业综合体结合的“海底世界”、国内最全“奢侈品一条街”等。

值得关注的是，鄂武商在高端商业业态的运营上可谓经验丰富，旗下国际广场已经成为目前华中地区最大的奢侈品购物中心，这些都将为梦时代广场的高端化路线打下基础。

不止于此，除了大型购物中心之外，梦时代广场项目还将涵盖两个50层高的写字楼、一个五星级酒店——这亦是鄂武商首度涉及高端酒店的运营，其运营能力尚待市场检验。

根据鄂武商的前期测算，梦时代广场总投资达84.25亿元，该项目完成后，首个经营年度的营业收入预计为282,044.55万元，该项目投资回收期12.65年（含建设期3年）。据刘江超透露，如果拆迁顺利，该项目可能在2016年动工，2019年建成投入运营。

天风证券分析师徐善武认为，等梦时代广场建成后，鄂武商将实现对武汉市长江两岸汉口、武昌核心区的南北覆盖。

“内生式”扩张隐忧

作为鄂武商历史上的“最大投资”，其在一定程度上反映了这家华中最大商业上市公司的“内生式”拓展路径。

此次尽管鄂武商首次“重金”布局江南，但依旧局限在武汉市场。鄂武商旗下的核心资产，即是位于武汉市汉口解放大道的世贸广场、武商广场和国际广场三个大型的连片购物中心，在武汉商界被称为“武广商圈”。

即便在武汉市场以外，其业务拓展半径也基本局限在湖北市场。以2014年的三大业务布局为例，2014年9月，武商黄石购物中心开业；老河口红河谷购物广场主体工程完工，并开始招商；武商荆门广场战略合作框架协议正式签约。上述三个项目，全部位于湖北二、三线城市。

而与鄂武商形成鲜明反差的是，纵观目前国内百货业的“前三甲”，无一不是在全国市场开疆扩土。例如销售额排名第一的大成股份拥有大型店铺150家，分布在11个省市，2014年营业收入高达322亿元；排名第二的重庆百货，业务布局延伸至四川、贵州和湖北，其2014年营业收入达301亿元；排名第三的万达百货，在北京、上海、武汉、成都等地已开业75家门店，2014年营业收入达256亿元。

记者查阅，2014年度商业零售类上市公司销售额排名，位于前十名的企业，除了极具地域文化特色的豫园商城外，只有鄂武商固守本土化的“内生式”增长模式。

客观来讲，鄂武商“内生式”的扩展模式使其可以专注当地发展，发挥最大本土优势。例如凭借“武广商圈”的成功运营，2010年其年销售额突破百亿，成为华中地区最大的商业上市公司。而2014年的最新财务数据显示，期内鄂武商实现营业收入171亿元，其中一半以上的收入贡献，来自于“武广商圈”。

然而，其发展地域的过于狭窄，同时也让鄂武商遭遇了业绩瓶颈。据其2014年财务数据显示，尽管年度营业收入达到171亿元，但同比增幅仅1.89%。而6.5亿的净利润指标，剔除武汉广场会计并表因素，其净利润基本处于“滞涨”状态。在4月9日的年度股东大会上，就有投资者质疑为何鄂武商不做全国市场的业务拓展。对此董事长刘江超表示，公司目前还不具备省外扩张的真正实力，战略仍是在湖北省内区域做强：“武汉是一个发展中的城市，拥有1200万人口，相比沿海发达城市，目前正处于补涨期。”

但在市场的另一面，近年来包括香港恒隆广场、香港瑞安、新世界百货、新加坡凯德、瑞典宜家、日本永旺等外资、港资百货业巨头纷纷“抢滩”武汉市场。戴德梁行的数据显示，仅2014年全年，武汉就有7个商业项目入市，新增供应75.4万平方米。2015年武汉还将有至少13家商业体入市，将为市场带来约133万平方米的新增供应。在未来三年，上述商业百货项目将陆续投入运营，其推广周期正好与鄂武商的梦时代项目重叠。

“目前，武汉商业地产市场已经呈现出饱和态势。在现今百货商场竞争如此激烈的背景下，鄂武商仍旧坚持本土化的拓展策略，其面临的风险不容小视。”中国指数研究院华中市场研究总监李国政分析，由于鄂武商主要布局武汉乃至湖北市场，尤其是百货业态对于武汉单一市场依存度较高，一旦武汉商业业态趋于饱和，将影响其整体的经营业绩。

不止于此，鄂武商的“内生式”扩张模式过于依靠自有资金投入，加上此前2011年配股融资失败，目前鄂武商资产负债率超过70%，在百货业处于偏高水平。根据鄂武商对梦时代广场的投资计划，其中拟从银行长期借款30亿元，这意味着超过50亿元的“缺口”尚需自有资金投入，这无疑将进一步加大公司资金压力。